Kürzlich sprachen wir mit einem deutschen Privatmann, der den Kauf einer Ferienimmobilie in den Niederlanden in Erwägung zog. Der Plan war einfach: teils Eigennutzung, teils Vermietung in den Sommermonaten. Eine langfristige Investition und zugleich ein Ort für die Familie. Die erste Frage war weniger, wo er kaufen sollte, sondern vor allem: „Wo muss ich Steuern zahlen?“
Die Ferienimmobilie und Box 3
Viele ausländische Käufer erkennen erst später, dass niederländische Immobilien fast immer zu einer Besteuerung in den Niederlanden führen. Auch wenn der Eigentümer selbst in Deutschland wohnt.
In der Praxis fällt eine niederländische Ferienwohnung für private Investoren meist unter Box 3 der Einkommensteuer. Dabei berücksichtigt das Finanzamt nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen, sondern eine pauschale Rendite auf den Wert des Vermögens.
Für Ferienwohnungen gilt im Jahr 2026 eine pauschale Rendite von 6,00 %, die mit 36 % besteuert wird.
Eigennutzung der Ferienwohnung
Was regelmäßig für Überraschungen sorgt, ist, dass auch die Eigennutzung der Wohnung steuerlich relevant sein kann. Insbesondere wenn ein Eigentümer die Regelung für die niedrigere tatsächliche Rendite in Anspruch nehmen möchte, spielt nämlich auch ein wirtschaftlicher Mietwert für die Zeiträume eine Rolle, in denen die Wohnung für die private Nutzung zur Verfügung steht.
Darüber hinaus müssen ausländische Eigentümer mit folgenden Punkten rechnen:
• Jährliche niederländische Steuererklärungspflichten;
• Lokale Abgaben wie Grundsteuer und Wassergebühren;
• Mögliche Auswirkungen im Wohnsitzland, wie beispielsweise Deutschland.
Ein wichtiger Punkt, der oft übersehen wird: Auch ausländische Steuerpflichtige haben in Box 3 Anspruch auf den steuerlichen Freibetrag.
Fazit
Angesichts der fortlaufenden Entwicklungen rund um Box 3 und der erwarteten Einführung eines neuen Systems ab 2028 wird es immer wichtiger, sich im Vorfeld einen guten Überblick über die steuerliche Situation grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen zu verschaffen.
Der Kauf einer Ferienimmobilie in den Niederlanden ist also nicht nur eine Immobilienentscheidung, sondern auch eine internationale steuerliche Abwägung. Für steuerliche Unterstützung können Sie sich selbstverständlich an die Steuerberater unserer Kanzlei wenden. Für rechtliche Begleitung rund um den Kauf und die Strukturierung können Sie sich an unseren Spezialisten Luca Bischof wenden.
