Ferienhauskauf in den Niederlanden – kleine aber feine Unterschiede

Ein Haus am Meer in Holland – für viele Deutsche ein erklärtes Lebensziel. Ein eigenes Haus am Meer bietet viele Vorteile und viel Freiheit, doch sehen wir in unserer Praxis, dass viele Deutsche unvorbereitet und ohne Vorkenntnis (bzw. ohne die unterschiedliche Rechtslage in den Niederlanden zu kennen) sich in das Abenteuer Hauskauf stürzen. Im Nachfolgenden wird ausgearbeitet, welche Themen es zu beachten gilt:

1. Bewegliche oder unbewegliche Sache?

Zunächst müssen Sie beachten, ob das zu erwerbende Objekt als bewegliche oder unbewegliche Sache anzumerken ist, gerade dann, wenn Sie das Objekt ohne Grundstück erwerben. Vor allem bei Chalets oder Mobilheimen, welche grundsätzlich beweglich sind, ist dies regelmäßig ein Diskussionspunkt. Ausgangslage ist, dass ein Chalet aufgrund seiner Beweglichkeit logischerweise juristisch eine bewegliche Sache darstellt (siehe z.B. Rechtbank Gelderland 11. Dezember 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:9401).

Allerdings geht aus der Rechtsprechung hervor, dass ein Chalet, auch wenn es grundsätzlich beweglich ist, unter gewissen Voraussetzungen als unbewegliche Sache betrachtet wird, nämlich dann, wenn es „nachhaltig mit dem Grundstück vereinigt wurde“ (siehe Hoge Raad 31. Oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478). Dies ist z. B. dann der Fall, wenn ein Chalet derart, zum Beispiel in eine Terrasse, verbaut wurde, dass es zwar rein technisch noch möglich ist, dieses zu versetzen, jedoch die Art und Weise der Installation eine nachhaltige Vereinigung mit dem Grundstück zur Folge hat.

Die Rechtsprechung ist dabei sehr fallbezogen und nicht immer eindeutig. Wir sehen jedoch in unserer Praxis, dass viele Ferienparks und auch private Verkäufer sich von diesem Umstand nur unzureichend bewusst sind und oftmals nicht klar ist, ob die Sache beweglich oder unbeweglich ist. Dies hat zum einen Auswirkungen auf einige Formalitäten (z.B. auf die Frage, ob eine Übertragung über den Notar abzulaufen hat), oder den Gerichtsstand, zum anderen auch auf die Eigentumsfrage. Denn: ein als Bestandteil des Grundstücks, und damit unbewegliches, Chalet ist grundsätzlich immer Eigentum des Grundbesitzers.

Gerade bei einem Pachtgrundstück kann dies dazu führen, dass, auch wenn die Parteien dies gar nicht vereinbart haben, das Chalet Eigentum des Grundstückseigentümers (geworden) ist. Beachten Sie: vertraglich kann dies nicht ausgeschlossen werden, da dies sachenrechtliche und zwingendrechtliche Bestimmungen betrifft. Es ist also wichtig, sich bereits beim Kauf entsprechend beraten zu lassen.

2. Bei unbeweglichen Sachen: kein Notarvertrag in den Niederlanden

Ein weiterer Aspekt ist, gerade bei der hiervor genannten Diskussion, wichtig zu beachten: anders als in Deutschland gilt beim Erwerb von Immobilien in den Niederlanden, dass der Kaufvertrag nicht mittels eines Notarvertrages abgeschlossen werden muss. Im Regelfall wird in den Niederlanden der reine Kaufvertrag zwischen den Parteien selber erstellt.

Nur für die Übertragung selber, die sogenannte Lieferung, müssen die im Kaufvertrag getroffenen Absprachen in einer sog. „Akte van levering“, also einer Lieferungsurkunde, notariell festgeschrieben werden. Der Notar sorgt sodann für die Eintragung in das Grundbuch. Vielen Mandanten aus dem deutschsprachigen Raum ist oftmals nicht bewusst, dass bereits der vor dem Notarbesuch geschlossene Kaufvertrag zu einer schuldrechtlichen Verpflichtung zum Kauf führt.

Deshalb sprechen wir in den Niederlanden auch nicht von einem Notarvertrag, der als Kaufvertrag gilt und welchen der Notar erstellt (von vielen Mandanten allerdings irrtümlicherweise als solcher bezeichnet wird), sondern wenn überhaupt von der notariellen Lieferungsurkunde. Beachten Sie also: die Unterzeichnung des Kaufvertrages bindet Sie in den Niederlanden bereits zum Kauf der Immobilie, und kann der Kauf auch gerichtlich bereits auf Grundlage dessen erzwungen werden. Beim Kauf eines als bewegliche Sache zu betrachtenden Chalets ist freilich sowieso keine notarielle Beurkundung von Nöten.

3. Mängelbeseitigung

Regelmäßig kommt es vor, dass, auch neuwertige, Häuser Mängel aufweisen und/oder nicht dem Kaufvertrag entsprechen. Auch wenn das Verbraucherrecht den Verbraucher in vielerlei Hinsicht schützt, sollten Sie beachten, dass Sie zeitnah die Mängel konform der hiesigen Gesetzgebung rügen und eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Dabei müssen Sie dem Verkäufer eine redliche Möglichkeit geben, die Mängel in Augenschein zu nehmen und zu beheben. Behebt der Verkäufer die Mängel nicht, so können Sie ggf. Anspruch auf Zahlung der entsprechenden Mängelbeseitigungskosten erheben.

Eine reine Haftungserklärung für die Kostenerstattung der Mängelbeseitigung genügt nicht und kann dazu führen, dass Ansprüche nicht geltend gemacht werden können. Wir sehen regelmäßig, dass selbstständig erstellte Briefe bzw. Haftungsschreiben von Ferienhauskäufern bei Mängeln nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Auch ist oftmals kontraproduktiv, wenn Mandanten sich in deutscher Sprache an den Verkäufer werden, da somit Unklarheiten entstehen können und im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung auch sprachliche Probleme auftreten können. Wir raten daher dringend dazu, entsprechende Haftungsschreiben immer von einem niederländischen Anwalt erstellen zu lassen.

4. Probleme mit dem Ferienpark

Ein oftmals unterschätztes Problem ist die Kommunikation, gerade im Falle von Problemen jeglicher Art, mit den Ferienparks. In vielen Fällen gestaltet sich die Kommunikation mit diesen schwierig und sind viele nicht niederländischsprachige Mandanten mit der Kommunikation überfordert. Es kommt auch vor, dass Ferienparks versuchen, gerade von der Unwissenheit, Unerfahrenheit und den sprachlichen Barrieren der Käufer zu profitieren.

Ein klassisches Beispiel, bei welchem Ferienparks Eigentümer versuchen, unter Druck zu setzen (z.B. bei Zahlungsverzug oder Mängelrügediskussionen), ist die Beschränkung der Zugangsmöglichkeiten zum Park, z.B. dadurch, dass der Zugang über die am Eingang befindliche Schranke eingeschränkt oder sogar ganz unterbunden wird. In vielen Fällen ist es jedoch möglich, gerichtlich mittels einer einstweiligen Verfügung den Park doch noch zum Einlenken zu bewegen. In der Vergangenheit hat unsere Kanzlei derartige Fälle bereits erfolgreich gerichtlich begleitet.

Wir regen in jedem Fall an, bei Problemen mit dem Ferienpark umgehend rechtlichen Beistand einzuholen, da erfahrungsgemäß eine eigenständige Kommunikation oftmals nicht zum Erfolg führt.

Abschließend

Beim Kauf eines Ferienhauses in den Niederlanden raten wir in jedem Fall dazu, sich bereits vor dem Kauf anwaltlich beraten zu lassen. LexQuire verfügt sowohl über deutschsprachige niederländische Anwälte als auch Notare, die Sie sowohl beim Kauf, der Eigentumsübertragung als auch bei etwaigen späteren Problemen beraten und begleiten können. Vermeiden Sie daher Probleme und handeln Sie proaktiv, wir stehen Ihnen gerne zur Seite (nehmen Sie hierzu Kontakt auf mit Herrn Luca Bischof, deutschsprachiger niederländischer Anwalt (Advocaat): luca.bischof@lexquire.com).